経営が軌道に乗った飲食店が、立ち退きしなければいけない状況になった場合、拒否できるのでしょうか。大家さんから立ち退きしてほしいと言われた時にどのような対応をすべきか、本記事では解説します。
1.立ち退きは拒否できるのか？
そもそも大家さんから立ち退きしてほしいと言われた時に、飲食店側は要求に対して拒否ができるのでしょうか。まずは、立ち退きについての基本的な仕組みを理解し、対策を検討しましょう。
1-1.すぐに出ていく必要はない
大家さんから立ち退きの要求があっても、すぐに立ち退き要求に応じる必要はありません。立ち退きをするにあたり、貸主は最低６ヶ月前から依頼をするようにする決まりがあります。立ち退きの要求があっても、最低半年間は営業が可能だと認識しておきましょう。
1-2.合意があってはじめて立ち退きが成立する
一方で、立ち退きは大家さんの都合によってしなければならないとイメージをする方もいるかもしれません。しかし、実際は大家さんと店側の合意があっておこなわれるものです。立ち退き要求に関してすぐに条件をのむのではなく、拒否をすることも可能です。
大家さんの提示した条件に対して納得がいかない場合は、条件をすぐにのむのではなく交渉をするようにしましょう。
1-3.不服があれば異議申し立てが可能
立ち退きに関する条件が納得できない場合は、裁判所に異議申し立てをすることも可能です。あくまで店舗を借りている立場なので、大家さんの提示する要求が有利と考える方もいるのではないでしょうか。しかし、大家さんの条件が絶対とは言えません。
貸主にも権利があるため、お店によって提示された条件に応じられない場合は、不服を申し立てることも可能です。立ち退き要求をされてすぐに移転先を検討するのではなく、納得がいくまで大家さんと交渉を続けるようにしましょう。
2.立ち退き料はどのくらい？相場は？
立ち退きを要求された場合、多くのお店が立ち退き料を受け取って移転することが一般的です。立ち退き料は、法律で定められていないため、大家さんに委ねられます。場合によっては相場以下の立ち退き料を大家さんが提示する場合もあります。交渉を有利に進めるために、立ち退き料の相場をある程度把握しておきましょう。
2-1.一般的な相場
一般的な立ち退きの相場は家賃半年分と言われています。提示されている金額が、半年程度の家賃分に該当するのかを確認しましょう。一方で、入居して数ヶ月程度の場合、立ち退き料が支払われないケースや、金額が想定よりも安いケースも考えられます。
店舗運営を数年していれば、相場程度の立ち退き料が予想されるので、適正な金額が支払われているのか、必ず確認するようにしてください。
2-2.長期間経営していたお店の場合
一方で、立ち退き料が相場よりも高くなるケースがあります。例えば飲食店として10年以上同じ場所で経営をしていた場合、移転をすると集客や経営状態が大きく左右される可能性があります。特に繁華街で成功をしている場合は、長期間経営していると半年程度の相場では不釣り合いと考えられます。
何十年も借りている場合は、立ち退き料が平均以上になり、場合によっては高額とすることが妥当と考えられるケースもあるため、相場だけでなく借りている期間も判断しながら交渉を進めるようにしましょう。
2-3.立ち退き料を上げる方法
立ち退き料を引き上げる方法は、様々なアプローチがあります。要求に早めに応じその代わりに立ち退き料を高く支払ってもらうケースもあれば、実績を踏まえて交渉をするケースもあります。
ここで大切なことは、立ち退き料が適正に支払われているかどうかを判断することです。少しでも多く立ち退き料を支払ってもらうために強引な交渉を進めると、かえって失敗する可能性があります。場合によっては立ち退き料が支払われないことも考えられます。引き上げ交渉をする際は、大家さんに移転するリスクや現在の経営状態などを説明し、お店にとって有利になるように交渉を進めましょう。
3.立ち退き交渉のポイント
立ち退きを求められた場合で、それを拒否したい場合や立ち退き料を引き上げたい場合は、以下のようなポイントに注意をしながら交渉を進めるようにしてください。
3-1.すぐに交渉に応じない
立ち退きを要求されたあとに、すぐに交渉に応じないことが大切です。大家さんは少しでも立ち退き料を少なく抑えたいと考えます。そのため、結果的に立ち退き料を低く設定しているケースも珍しいことではありません。
すぐに大家さんの交渉に応じると、大家さんだけが得をしてしまう条件の可能性もあるため、じっくり検討するようにしましょう。交渉を拒否する気持ちがなくても、１週間から2週間程度の返答期間をもらい、交渉内容を確認してから返答をしましょう。
3-2.記録はメモをする
値上げ交渉など条件の変更を求めるのであれば、必ず大家さんとのやりとりを記録するようにしましょう。記録は、受け取った書類だけでなく、発言内容も記録しておくようにしてください。可能であれば、音声を録音するようにしましょう。音声を記録をする場合は、必ず大家さんに承諾を得てやりとりをするようにしてください。
3-3.半年以上前に宣告されているかどうか確認をする
大家さんが３ヶ月後に移転をしてほしいと伝えた場合は、違法性の高い可能性があり注意が必要です。最低でも半年前に宣告がされていなければ、立ち退きが成立しないので期間も確認するようにしましょう。
しかし、立ち退き期限の半年前に宣告をしても、大家さんが3ヶ月以内に退去してほしいと訴える場合もあります。大家さんが宣告期限よりも前に退去してほしいと要求する場合は、立ち退き料を引き上げてもらうよう交渉を進めるようにしてください。
3-4.裁判のリスクも考える
立ち退きの際は裁判のリスクも考えておく必要があります。立ち退きに関する条件が悪く、一方的に拒否し続けても、大家さんが裁判を起こせば立ち退きを余儀なくされることもあります。
大家さんの要求が認められれば、立ち退き料が支払われないこともあります。また大家さんの要求が不服で裁判を起こし敗訴になっても、同じように立ち退き料が発生しない場合も考えられます。
立ち退きを拒否し続け、お店を守ることも可能ですが、拒否することがお店を追い込む可能性も考えられます。裁判に発展しないように友好的な交渉をおこないましょう。
3-5.未納状態ではないか確認をする
立ち退き料が支払われないケースの中には、家賃の支払い状況が含まれることもあります。家賃で未納状態があると、立ち退き料は支払われません。家賃は必ず定められた期間に納めるように気をつけましょう。
3-6.プロに依頼をする
トラブルなく少しでも有利な条件で交渉をしたいのであれば、弁護士などのプロに第三者として介入してもらい、問題を解決する方法があります。
弁護士に相談すると、スムーズな交渉が可能になる一方で、手数料が発生してしまいます。交渉が長引くと料金も高くなるため注意が必要です。弁護士など第三者を介入させる場合は、大家さんの交渉が明らかにおかしいが、交渉をしても要求に応じてもらえない場合や、素人では判断できないため客観的な意見を求める場合など、限定して利用をするように心がけましょう。
4.立ち退き後のことを考える
立ち退きをどのように交渉するのか、拒否すべきなのかで頭を悩ませる一方で、その後のこともしっかり検討しておく必要があります。立ち退きを要求された後は、移転後のことも検討するようにしましょう。
4-1.条件の良い場所を探す
立ち退きで移転をする際は、同じような条件でお店が運営できる場所を検討しましょう。お店探しに時間がどうしても必要な場合は、大家さんに事情を説明しどの程度期間がほしいのかを提示するようにしましょう。
事情を説明すれば、大家さんも移転先を探してくれることもあります。大切なことは移転後もできる限り今と同じような条件で運営できることと心がけてください。
4-2.同じエリアでの再度出店などを検討する
土地の再開発などでショッピングモールなどの新しい施設が建設される場合は、そこに出店ができないか交渉する方法もあります。
土地の再開発がどの程度の期間必要なのかによりますが、場合によっては一時的に期間限定で移転をする方法もあれば、一時的にお店を閉じる方法もあります。大家さん側と交渉して、条件の良い移転先を探しましょう。
また、出店しているエリア内で移転先を探す方法もあります。しかし、同じエリアでの出店もお店の場所が変わることで集客に影響が出てしまうことも考えられます。同じエリアであれば、必ず集客が期待できると考えるのではなく、競合店の調査やお客さんの動向など、新規開業の目線で調査をするようにしましょう。
4-3.場合によっては閉店を検討する
軌道に乗っている飲食店でも、移転先で必ずお店の経営がうまくいくという保証はありません。場合によっては、立ち退きをきっかけに閉店を検討する方法も良いでしょう。
立ち退きの際に閉店を検討しているのであれば、移転先では後継者にお店を託し自分は引退する、お店自体を閉めるなど「辞めるという選択」も視野に入れて検討するようにしてください。
5.まとめ
飲食店の立ち退きは、お店によってはこれまでの経営状態をリセットされる可能性が高く、注意が必要です。交渉に失敗しないためにも、納得のいかない立ち退きには応じないことです。本記事で紹介したポイントに注意をしながら交渉を進めるようにしましょう。
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